So wird er berechnet
Jede Restlaufzeit wird mit der Miete des jeweiligen Vertrags gewichtet. Beispiel: Ein Mieter zahlt 100.000 € Jahresmiete und hat noch 8 Jahre Laufzeit, ein zweiter zahlt 50.000 € bei 2 Jahren. Der WALT beträgt (100.000 × 8 + 50.000 × 2) ÷ 150.000 = 6 Jahre.
Warum er so wichtig ist
Ein langer WALT bedeutet sichere Einnahmen und geringes Leerstandsrisiko. Core-Investoren verlangen oft mehrere Jahre Restlaufzeit, während Value-add-Käufer gezielt Objekte mit kurzem WALT suchen, um neu zu vermieten. Mehr dazu im Beitrag Core, Value-add & Co..
Tipp für Verkäufer
Eine Verlängerung wichtiger Mietverträge vor dem Verkauf kann den Preis spürbar erhöhen. Legen Sie Optionen und Kündigungsrechte offen – Käufer rechnen mit dem frühestmöglichen Ende. Mehr zum Verkaufsweg unter Gewerbeimmobilie verkaufen.
Ein Rechenbeispiel
| Mieter | Jahresmiete | Restlaufzeit | Miete × Laufzeit |
|---|---|---|---|
| Supermarkt | 300.000 € | 12 Jahre | 3.600.000 |
| Drogerie | 120.000 € | 6 Jahre | 720.000 |
| Bäcker | 30.000 € | 2 Jahre | 60.000 |
| Arztpraxis | 50.000 € | 4 Jahre | 200.000 |
| Summe | 500.000 € | – | 4.580.000 |
Der WALT beträgt 4.580.000 / 500.000 = 9,16 Jahre. Der Supermarkt prägt das Ergebnis, weil er den größten Anteil der Miete zahlt. Würde man die Laufzeiten einfach mitteln, käme man nur auf 6 Jahre – deshalb die Gewichtung nach Miete.
WALT bis Kündigung oder bis Vertragsende?
Bei Mietverträgen mit Sonderkündigungsrechten oder Optionen unterscheiden Investoren zwei Werte: den WALT bis zum ersten möglichen Kündigungstermin (Break) und den WALT bis zum regulären Vertragsende (Expiry). Ein Vertrag über zehn Jahre mit Kündigungsmöglichkeit nach fünf Jahren zählt beim vorsichtigen Wert nur mit fünf Jahren. Verlängerungsoptionen der Mieter werden in der Regel nicht eingerechnet, weil der Vermieter keinen Einfluss darauf hat.
Typische Werte nach Objektart
| Objektart | häufiger WALT |
|---|---|
| Nahversorger, Fachmarktzentrum | 8–15 Jahre |
| Logistik mit Einzelmieter | 5–15 Jahre |
| Pflegeheim, Hotel mit Pachtvertrag | 15–25 Jahre |
| Bürogebäude mit mehreren Mietern | 3–6 Jahre |
| Ladenflächen in Innenstädten | 2–7 Jahre |
Die Werte sind Richtgrößen. Entscheidend ist, wie der WALT im Verhältnis zu vergleichbaren Objekten liegt.
Wie der WALT den Preis beeinflusst
Ein langer WALT mit bonitätsstarken Mietern bedeutet sichere, planbare Einnahmen. Institutionelle Investoren zahlen dafür niedrigere Renditen, also höhere Kaufpreise. Ein kurzer WALT bedeutet dagegen Wiedervermietungsrisiko: Läuft ein großer Vertrag bald aus, muss der Käufer mit Leerstand, mietfreien Zeiten und Umbaukosten rechnen. Value-add-Investoren suchen gezielt solche Objekte, kalkulieren aber entsprechend vorsichtig. Für Verkäufer kann eine Vertragsverlängerung vor dem Verkauf deshalb den Wert deutlich steigern.
Grenzen der Kennzahl
Der WALT sagt nichts über die Bonität der Mieter, die Höhe der Miete im Vergleich zum Markt oder die Attraktivität der Flächen. Ein langer Vertrag mit einem schwachen Mieter kann riskanter sein als ein kurzer Vertrag mit einem starken. Investoren betrachten den WALT deshalb immer zusammen mit der Mieterliste, der Mieterbonität und der Marktmiete. Bei Wohnimmobilien spielt er kaum eine Rolle, weil Wohnungsmietverträge unbefristet sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Der WALT ist die nach Miete gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge.
- Investoren unterscheiden zwischen WALT bis zur Kündigung und bis zum Vertragsende.
- Ein langer WALT mit guten Mietern erhöht den Kaufpreis.
- Vertragsverlängerungen vor dem Verkauf können den Wert deutlich steigern.
Den WALT im Exposé richtig darstellen
Bei Gewerbeobjekten gehört der WALT in jedes Exposé und jede Mieterliste. Geben Sie den Stichtag an, nennen Sie beide Werte – bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit und bis zum Vertragsende – und erläutern Sie Optionen, Sonderkündigungsrechte und laufende Gespräche über Verlängerungen. Eine Grafik mit dem Auslaufprofil der Mietverträge über die nächsten Jahre zeigt auf einen Blick, wann welche Flächen frei werden könnten. Das schafft Vertrauen und erspart Rückfragen.
Häufige Fragen zu WALT: Restlaufzeit der Mietverträge
Spielt der WALT bei Wohnimmobilien eine Rolle?
Kaum. Wohnraummietverträge sind meist unbefristet und für Mieter kündbar. Dort zählen eher Vermietungsquote, Fluktuation und Mietniveau.
Wie berechne ich den WALT selbst?
Multiplizieren Sie jede Jahresmiete mit der Restlaufzeit, addieren Sie die Ergebnisse und teilen Sie durch die gesamte Jahresmiete.
Zählen leere Flächen mit?
Leerstände haben keine Miete und gehen nicht in die Berechnung ein. Investoren berücksichtigen sie aber getrennt über die Leerstandsquote.
Was ist ein guter WALT?
Das hängt von der Objektart ab. Bei Nahversorgern gelten über zehn Jahre als stark, bei Büros sind fünf Jahre schon solide.
Wie wirken Indexmieten auf den WALT?
Gar nicht direkt, weil der WALT nur Laufzeiten betrachtet. Für die Bewertung sind Indexklauseln aber wichtig, weil sie die Mieten an die Inflation anpassen.