So erstellen Sie ein Exposé, das Investoren überzeugt

Teaser zuerst, Details später

Bewährt hat sich ein zweistufiges Vorgehen: Ein kurzer Teaser auf ein bis zwei Seiten weckt Interesse und enthält die wichtigsten Eckdaten. Erst wenn der Investor anbeißt, folgt das ausführliche Exposé mit allen Unterlagen. So schützen Sie vertrauliche Informationen und sparen beiden Seiten Zeit.

Musterexposé: so kann es aussehen

Das folgende Beispiel zeigt die wichtigsten Seiten eines Exposés für ein Wohn- und Geschäftshaus – vom Deckblatt über Datenblatt, Standort, Lageplan und Grundriss bis zur Mietübersicht mit Laufzeiten, Indexierung und Kündigungsfristen. Die nummerierten Markierungen gehören zu den Punkten in der Liste darunter.

Alle Angaben im Musterexposé – Adresse, Mieter, Flächen und Zahlen – sind erfunden und dienen nur der Veranschaulichung.

Die Vorlage dürfen Sie für eigene Exposés frei verwenden und anpassen. Alle Beispielwerte sind fiktiv; für die Richtigkeit Ihres Exposés sind Sie selbst verantwortlich. Keine Rechts- oder Steuerberatung.

Die wichtigsten Punkte eines Exposés

1. Aussagekräftiger Titel: Objektart, Größe und Ort in einer Zeile – der Investor weiß sofort, worum es geht.
2. Gutes Titelbild: eine helle Außenansicht bei Tageslicht, später ergänzt um Treppenhaus, Hof, Keller und eine typische Wohnung.
3. Die vier Kennzahlen: Kaufpreis, Jahresnettokaltmiete, Faktor und Rendite gehören auf die erste Seite – siehe Kaufpreisfaktor.
4. Datenblatt: Anschrift, Baujahr, Bauweise, Geschosse, Einheiten, Mietfläche, Grundstück, Heizung, Energieausweis sowie Rechte und Lasten auf einen Blick.
5. Standort: Makrolage mit Einwohnern und Wirtschaft, Mikrolage mit konkreten Entfernungen zu Bahn, Einkauf, Schulen und Innenstadt.
6. Lageplan: Grundstücksgrenzen, Lage des Gebäudes, Hof, Garten, Stellplätze und Zufahrt – am besten mit Nordpfeil und Maßen.
7. Grundrisspläne: mindestens ein Regelgeschoss mit Wohnungsgrößen und Zimmerzahl; alle Pläne vollständig im Datenraum.
8. Mietübersicht mit Mietflächen: jede Einheit mit Fläche, Nettokaltmiete und Miete pro m² – die vollständige Mieterliste ist die Grundlage jeder Bewertung.
9. Laufzeiten, Indexierung und Kündigungsfristen: Mietbeginn, Festlaufzeiten und Optionen, Index- oder Staffelmieten sowie Kündigungsrechte – bei Gewerbe entscheidend für den WALT.
10. Ehrlicher Zustand: Modernisierungen mit Jahreszahl, Energieausweis mit Pflichtangaben und offen benannte Schwächen.
11. Unterlagen und Ablauf: welche Dokumente es gibt, wann der Datenraum öffnet und bis wann Angebote erwartet werden.
12. Ein klarer Ansprechpartner: Name, Telefon und E-Mail – und der Hinweis, ob ein Makler beteiligt ist.

Diese Kennzahlen gehören in jedes Exposé

• Lage mit Mikro- und Makrostandort
• Grundstücks-, Wohn- und Nutzflächen
• aktuelle Jahresnettokaltmiete und Leerstand
• Baujahr, Zustand und durchgeführte Modernisierungen
• Kaufpreisvorstellung und daraus abgeleiteter Faktor
• Energiekennwerte

Aufbau des Vollexposés

1. Zusammenfassung auf einer Seite
2. Lagebeschreibung mit Karte
3. Objektbeschreibung und Fotos
4. Mieterliste und Mietentwicklung
5. Kosten, Instandhaltung und Investitionsbedarf
6. Rechtliches: Grundbuch, Baulasten, Genehmigungen

Häufige Fehler

• geschönte Mieten oder fehlender Hinweis auf Leerstand
• unklare Preisvorstellung
• fehlende Kontaktperson für Rückfragen
• Versand an Investoren, deren Ankaufsprofil gar nicht passt

Muster: Gliederung eines Teasers

Ein Teaser für Investoren passt auf eine Seite und beantwortet die wichtigsten Fragen in dieser Reihenfolge:

1. Objektart und Lage in einem Satz
2. Eckdaten: Baujahr, Grundstück, Wohn- und Nutzfläche, Anzahl Einheiten
3. Ertrag: Jahresnettokaltmiete, Leerstand, Mieterstruktur
4. Zustand und durchgeführte Maßnahmen
5. Preisvorstellung oder Hinweis auf ein Bieterverfahren
6. Ansprechpartner und nächster Schritt

Fotos sind willkommen, aber nicht entscheidend. Ein Lageplan und ein Foto der Außenansicht reichen für den Teaser.

Vertraulichkeit wahren

Gerade bei vermieteten Häusern wollen Eigentümer nicht, dass Mieter oder Nachbarn vom Verkauf erfahren, bevor er feststeht. Deshalb wird der Teaser häufig anonymisiert: Statt der genauen Adresse nennt er nur Stadtteil oder Mikrolage. Die vollständigen Unterlagen gibt es erst nach einer Vertraulichkeitsvereinbarung.

Der richtige Empfängerkreis

Ein perfektes Exposé nützt wenig, wenn es an die falschen Käufer geht. Gleichen Sie Ihr Objekt deshalb vor dem Versand mit den Ankaufsprofilen der Investoren ab und schicken Sie es nur an diejenigen, bei denen es ins Raster passt.

Gute Fotos und Pläne

Investoren entscheiden zwar nach Zahlen, aber Bilder prägen den ersten Eindruck. Für ein Exposé reichen meist acht bis fünfzehn aussagekräftige Fotos: Straßenansicht, Fassade, Eingang und Treppenhaus, Hof, Keller und Heizungsraum, Dach, eine typische Wohnung sowie die Umgebung. Fotografieren Sie bei gutem Licht und ohne parkende Autos vor dem Haus, wenn möglich. Grundrisse sollten lesbar sein und Flächen ausweisen; ein Lageplan zeigt Grundstück und Nebengebäude. Fotos von bewohnten Wohnungen dürfen Sie nur mit Zustimmung der Mieter verwenden.

Die Lage überzeugend beschreiben

Investoren kennen nicht jede Stadt. Beschreiben Sie deshalb die Makrolage kurz – Einwohnerentwicklung, Wirtschaftskraft, Hochschulen, große Arbeitgeber – und die Mikrolage konkret: Entfernung zu Bahnhof und Haltestellen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünflächen, Lärmquellen. Nennen Sie Fakten statt Werbesprache. „Fünf Gehminuten zur S-Bahn, Supermarkt gegenüber“ sagt mehr als „beste Lage“. Eine Karte mit eingezeichnetem Objekt hilft bei der Orientierung.

Eine Preisvorstellung begründen

Ein Exposé ohne Preis lädt zu niedrigen Angeboten ein, ein unbegründeter hoher Preis schreckt ab. Am besten nennen Sie eine Preisvorstellung und zeigen, wie sie entsteht: Jahresnettokaltmiete, daraus abgeleiteter Kaufpreisfaktor, Vergleich mit dem Marktbericht des Gutachterausschusses und gegebenenfalls Mietsteigerungspotenzial. Planen Sie ein Bieterverfahren, können Sie stattdessen auf einen Angebotsprozess mit Fristen verweisen.

Checkliste vor dem Versand

• Stimmen alle Zahlen mit Mieterliste und Abrechnungen überein?
• Sind Leerstände und bekannte Mängel offen benannt?
• Enthält das Exposé die Pflichtangaben aus dem Energieausweis?
• Sind personenbezogene Daten der Mieter entfernt?
• Ist ein Ansprechpartner mit Telefon und E-Mail genannt?
• Ist die Datei klein genug für den E-Mail-Versand, idealerweise unter 10 MB?

Exposé für Gewerbe und Grundstücke

Bei Gewerbeimmobilien rücken andere Kennzahlen in den Vordergrund: Mieterstruktur, Bonität, WALT, Nebenkostenregelungen und technische Ausstattung wie Hallenhöhe oder Bodenlast. Bei Grundstücken für Projektentwickler zählen dagegen Planungsrecht, zulässige Geschossfläche, Erschließung und Bodenbeschaffenheit. Passen Sie Gliederung und Schwerpunkte deshalb an die Objektart und an die angesprochenen Investoren an.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Teaser weckt Interesse, das Vollexposé liefert alle Details.
• Kennzahlen, Lage und Zustand müssen sachlich und vollständig sein.
• Eine begründete Preisvorstellung beschleunigt die Entscheidung.
• Gute Fotos und lesbare Pläne verbessern den ersten Eindruck.