Technische Prüfung
- Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Kellerabdichtung
- Alter und Zustand der Heizungsanlage, Leitungen und Elektroinstallation
- Energieausweis und voraussichtlicher Modernisierungsbedarf
- Hinweise auf Feuchtigkeit, Schimmel, Schadstoffe oder Schädlingsbefall
- Brandschutz, Aufzüge und sicherheitsrelevante Anlagen
Bei größeren Objekten lohnt sich ein Bausachverständiger, der einen schriftlichen Bericht mit Kostenschätzung erstellt.
Rechtliche Prüfung
- Grundbuch: Eigentümer, Grundschulden, Wegerechte, Vorkaufsrechte
- Baulastenverzeichnis und Baugenehmigungen für alle Gebäudeteile
- Mietverträge vollständig mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
- laufende Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder Nachbarn
- öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Erhaltungssatzungen oder Denkmalschutz
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlungen
Wirtschaftliche Prüfung
Im Zentrum steht die Frage, ob die Mieteinnahmen nachhaltig sind. Prüfen Sie die Mieterliste gegen die Kontoauszüge, vergleichen Sie die Mieten mit dem örtlichen Mietspiegel und achten Sie auf Leerstand, Mietrückstände und auslaufende Gewerbemietverträge. Kalkulieren Sie anschließend die nicht umlagefähigen Kosten, eine realistische Instandhaltungsrücklage und den Investitionsbedarf der nächsten Jahre. Erst daraus ergibt sich, ob der Kaufpreis zur erwarteten Rendite passt.
Steuerliche Prüfung
- Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude, denn nur das Gebäude wird abgeschrieben
- Grunderwerbsteuer im jeweiligen Bundesland
- bei Gewerbeobjekten: Umsatzsteuer-Optionen und Vorsteuerberichtigung
- Struktur des Kaufs: direkt, über eine Gesellschaft oder als Share Deal
Wer die Prüfung übernimmt
Private Käufer erledigen vieles selbst und holen für Technik und Recht gezielt Fachleute dazu. Institutionelle Investoren beauftragen dagegen spezialisierte Berater für jeden Bereich. Für Verkäufer heißt das: Je vollständiger die Unterlagen von Anfang an vorliegen, desto schneller und reibungsloser verläuft der Verkauf. Wie Sie Unterlagen für Investoren aufbereiten, erklärt unser Beitrag Exposé für Investoren erstellen.
Sie stehen auf der Verkäuferseite? Dann lesen Sie, wie Sie ein Mehrfamilienhaus direkt an Investoren verkaufen und welchen Kaufpreisfaktor Sie erwarten können.
Die Checkliste im Überblick
| Bereich | Wichtige Dokumente und Fragen |
|---|---|
| Grundbuch | Eigentümer, Lasten in Abt. II, Grundschulden in Abt. III |
| Baurecht | Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, Abweichungen vom Bestand |
| Baulasten und Altlasten | Auskünfte der Behörden, Gutachten |
| Mietverträge | Laufzeiten, Mieten, Indexierungen, Sonderrechte |
| Betriebskosten | Abrechnungen, Umlagefähigkeit, offene Salden |
| Technik | Dach, Fassade, Heizung, Elektro, Aufzüge, Brandschutz |
| Energie | Energieausweis, Verbrauch, CO₂-Einstufung, Pflichten nach GEG |
| Verträge | Verwaltung, Wartung, Versicherung, Dienstleister |
| Rechtsstreitigkeiten | laufende Verfahren mit Mietern, Nachbarn oder Behörden |
| Steuern | Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Vorsteuerberichtigung, Grundsteuer |
Red Flags: Was eine Prüfung stoppen kann
- Gebäudeteile oder Nutzungen ohne Genehmigung, etwa ausgebaute Dachgeschosse oder Wohnungen im Keller.
- Mietverträge, die von der Mieterliste abweichen, oder Mieten, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen.
- Verdacht auf Altlasten oder Schadstoffe ohne Gutachten.
- Brandschutzmängel, die eine Nutzungsuntersagung nach sich ziehen könnten.
- Hohe Mietrückstände oder laufende Räumungsklagen.
- Rechte Dritter im Grundbuch, die die Nutzung einschränken, etwa Wegerechte oder Nießbrauch.
Nicht jede Auffälligkeit verhindert einen Kauf, aber jede muss bewertet und im Preis oder im Vertrag berücksichtigt werden.
Ergebnis der Prüfung: der Due-Diligence-Bericht
Am Ende fassen die Berater ihre Ergebnisse in einem Bericht zusammen. Er listet die gefundenen Risiken, bewertet sie nach Bedeutung und schlägt Lösungen vor: einen Preisabschlag, eine Garantie des Verkäufers, eine Regelung im Kaufvertrag oder eine Maßnahme vor dem Übergang. Viele Käufer gliedern die Punkte in eine Ampel: rot für Ausschlusskriterien, gelb für verhandelbare Punkte, grün für unkritische Feststellungen. Für den Verkäufer ist dieser Bericht die Grundlage der anschließenden Verhandlung.
Kosten der Prüfung
Die Kosten trägt meist der Käufer. Bei einem Mehrfamilienhaus können für technische, rechtliche und steuerliche Prüfung einige Tausend bis Zehntausende Euro anfallen, bei großen Gewerbeobjekten deutlich mehr. Deshalb prüfen Käufer erst gründlich, wenn sie ernsthaft interessiert sind und eine gewisse Sicherheit haben, etwa durch einen Letter of Intent mit Exklusivität.
Tipps für Verkäufer
- Den Datenraum vollständig vorbereiten, bevor die Prüfung beginnt.
- Einen festen Ansprechpartner für Fragen benennen, etwa die Hausverwaltung.
- Fragen schriftlich und zügig beantworten, Antworten allen Bietern gleich zugänglich machen.
- Bekannte Schwächen von sich aus offenlegen, statt sie entdecken zu lassen.
- Eine eigene Vendor Due Diligence erwägen, also eine Prüfung im Auftrag des Verkäufers.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Due Diligence prüft Recht, Technik, Wirtschaft und Steuern des Objekts.
- Ihr Ergebnis bestimmt Preis, Garantien und Vertragsklauseln.
- Ein vollständiger Datenraum beschleunigt die Prüfung erheblich.
- Offen gelegte Schwächen schützen den Verkäufer vor späteren Ansprüchen.
Häufige Fragen zu Due Diligence beim Immobilienkauf
Wie lange dauert eine Due Diligence?
Bei kleineren Objekten oft wenige Wochen, bei großen Portfolios auch mehrere Monate – abhängig von der Qualität der Unterlagen.
Was ist eine Vendor Due Diligence?
Eine Prüfung, die der Verkäufer vor dem Verkauf selbst in Auftrag gibt. Käufer erhalten den Bericht und können ihre eigene Prüfung verkürzen.
Darf der Käufer eigene Gutachter ins Gebäude schicken?
Ja, in Absprache mit dem Verkäufer. Bei vermieteten Wohnungen müssen die Mieter einverstanden sein.