Die vier Strategien
- Core: voll vermietete, moderne Objekte in guter Lage mit langen Mietverträgen. Geringes Risiko, dafür niedrige Rendite. Typische Käufer: Versicherungen, Pensionskassen, offene Fonds.
- Core-plus: grundsätzlich solide Objekte mit kleinem Optimierungspotenzial, etwa auslaufende Mietverträge oder leichte Modernisierung.
- Value-add: Objekte mit deutlichem Handlungsbedarf – Leerstand, Sanierungsstau, Mieten unter Markt. Der Investor hebt den Wert durch aktives Management.
- Opportunistisch: hohes Risiko und hohe Renditeerwartung, zum Beispiel Projektentwicklungen, Umnutzungen oder Objekte in Schieflage.
Welche Strategie passt zu meinem Objekt?
Ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus in einer Großstadt spricht Core- und Core-plus-Käufer an. Ein Haus mit Leerstand oder Sanierungsbedarf passt dagegen zu Value-add-Investoren, die genau solche Objekte suchen und oft schneller entscheiden. Grundstücke und Umnutzungsfälle gehen an Projektentwickler und opportunistische Investoren.
Die Strategie eines Investors steht häufig in seinem Ankaufsprofil – ein Blick hinein spart Zeit auf beiden Seiten.
Die Strategien im Vergleich
| Strategie | Objekte | Risiko | typische Renditeerwartung | Fremdkapital |
|---|---|---|---|---|
| Core | voll vermietet, gute Lage, neuwertig | gering | niedrig | gering bis mittel |
| Core-plus | gute Objekte mit kleinem Potenzial | gering bis mittel | etwas höher | mittel |
| Value-add | Leerstand, Sanierungsbedarf, Neupositionierung | mittel bis hoch | deutlich höher | mittel bis hoch |
| Opportunistisch | Projektentwicklungen, Problemimmobilien, Umnutzungen | hoch | am höchsten | hoch |
Die Renditeerwartungen ändern sich mit dem Zinsniveau. Wichtig ist das Verhältnis: Je höher das Risiko, desto höher muss die erwartete Rendite sein.
Core: Sicherheit vor Rendite
Core-Investoren suchen Objekte, die ohne großen Aufwand stabile Erträge liefern: neuwertige Büros mit langfristigen Mietern in Toplagen, gut vermietete Wohnanlagen in Großstädten oder Nahversorger mit langem Mietvertrag. Typische Käufer sind Versicherungen, Pensionskassen und offene Immobilienfonds. Sie zahlen hohe Preise, also niedrige Renditen, und halten die Objekte lange. Für Verkäufer bedeutet das: Ein Objekt, das alle Core-Kriterien erfüllt, erzielt den höchsten Faktor.
Value-add: Wert durch Arbeit
Value-add-Investoren kaufen Objekte mit Schwächen und beheben sie. Sie modernisieren, vermieten leere Flächen, verbessern die Verwaltung oder positionieren ein Gebäude neu, etwa ein altes Bürohaus als modernen Bürostandort mit flexiblen Flächen. Ihr Gewinn entsteht durch die Wertsteigerung, die sie selbst schaffen. Häufig verkaufen sie nach drei bis sieben Jahren an einen Core-Investor. Typische Käufer sind Family Offices, spezialisierte Fonds und erfahrene Bestandshalter – mehr unter Immobilie mit Leerstand verkaufen und Sanierungsstau verkaufen.
Opportunistisch: hohes Risiko, hohe Chance
Opportunistische Investoren übernehmen Risiken, die andere scheuen: Grundstücke ohne Baurecht, Projektentwicklungen, insolvente Bestände, Umnutzungen von Brachen oder Objekte in Märkten mit starken Schwankungen. Sie arbeiten mit viel Fremdkapital und kurzen Haltedauern und erwarten hohe Renditen. Für Verkäufer schwieriger Objekte sind sie oft die einzigen realistischen Käufer – siehe Gewerbebrache umnutzen.
Wie Sie die Strategie für Ihre Ansprache nutzen
- Objekt ehrlich einordnen: Erfüllt es die Core-Kriterien, oder hat es Potenzial, das erst gehoben werden muss?
- Passende Käufergruppe auswählen und im Anschreiben die Argumente betonen, die diese Gruppe interessieren.
- Bei Core-Objekten Stabilität und Mieterqualität hervorheben, bei Value-add-Objekten das Potenzial mit Zahlen belegen.
- Den Preis an der Renditeerwartung der Zielgruppe ausrichten.
Eine Investorenliste mit Angaben zur Strategie hilft, die richtigen Empfänger zu finden.
Das Wichtigste in Kürze
- Investoren unterscheiden vier Strategien nach Risiko und Renditeerwartung.
- Core-Objekte erzielen die höchsten Preise, Value-add und opportunistische Objekte höhere Abschläge.
- Value-add-Investoren schaffen Wert durch Modernisierung und Neuvermietung.
- Die richtige Einordnung bestimmt, welche Käufer Sie ansprechen sollten.
Häufige Fragen zu Core, Value-add & Co. erklärt
Welche Strategie bringt den höchsten Preis?
Für ein bestimmtes Objekt meist die Käufergruppe, deren Strategie am besten passt. Core-Käufer zahlen hohe Preise für risikoarme Objekte, Value-add-Käufer für Objekte mit Potenzial.
Kann ein Objekt von Value-add zu Core werden?
Ja, genau das ist das Ziel vieler Value-add-Investoren: modernisieren, vermieten und dann an einen Core-Investor verkaufen.
Was ist Core-plus?
Eine Zwischenstufe: gute Objekte mit leichtem Verbesserungspotenzial, etwa auslaufenden Mietverträgen oder kleinen Modernisierungen.
Welche Strategie verfolgen Family Offices?
Meist Core und Core-plus, teilweise auch Value-add, je nach Erfahrung und Risikobereitschaft.
Welche Strategie passt zu einem älteren Mehrfamilienhaus?
Ist es gut vermietet und gepflegt, oft Core-plus. Mit Leerstand oder Sanierungsbedarf eher Value-add.
Wie erkenne ich die Strategie eines Investors?
Aus seinem Ankaufsprofil, seinen bisherigen Käufen und der Rendite, die er nennt. Im Zweifel hilft eine direkte Nachfrage.