So funktioniert es
Kaufvertrag und Mietvertrag werden gleichzeitig geschlossen. Der Investor erhält ein vermietetes Objekt mit einem bekannten Mieter, das Unternehmen erhält den Kaufpreis und zahlt künftig Miete. Üblich sind lange Laufzeiten von zehn Jahren und mehr, oft mit Verlängerungsoptionen.
Für wen es sich lohnt
- Unternehmen, die Wachstum, Nachfolge oder Investitionen finanzieren wollen
- Betriebe, die ihre Bilanz entlasten möchten
- Eigentümer, die das Immobilienrisiko abgeben wollen
Was Investoren prüfen
Entscheidend sind die Bonität des Mieters, die Drittverwendbarkeit der Immobilie und die Höhe der Miete. Eine marktgerechte Miete ist wichtig: Ist sie zu hoch, sinkt der Kaufpreis bei einer späteren Neubewertung. Käufer sind häufig auf Gewerbe- und Logistikimmobilien spezialisierte Fonds und Bestandshalter. Mehr dazu im Ratgeber Gewerbeimmobilie verkaufen.
Typische Anwendungsfälle
- Ein mittelständisches Unternehmen verkauft seine Produktionshalle, um Kapital für Maschinen oder Expansion freizusetzen.
- Ein Einzelhändler verkauft seine Filialimmobilien und konzentriert sich auf das Kerngeschäft.
- Ein Pflegeheim- oder Hotelbetreiber trennt Betrieb und Immobilie.
- Ein Unternehmer bereitet die Nachfolge vor und möchte das Betriebsvermögen vereinfachen.
- Ein Unternehmen braucht Liquidität, ohne neue Kredite aufzunehmen.
In allen Fällen bleibt der Verkäufer Nutzer der Immobilie, nun aber als Mieter.
Der Mietvertrag ist das Herzstück
Für den Investor ist der Mietvertrag mit dem bisherigen Eigentümer die Grundlage des Kaufpreises. Üblich sind lange Laufzeiten von zehn bis zwanzig Jahren, oft als Triple-Net-Vertrag, bei dem der Mieter fast alle Kosten einschließlich Instandhaltung trägt. Die Miete wird meist an einen Preisindex gekoppelt. Je länger die Laufzeit und je besser die Bonität des Mieters, desto höher der Kaufpreis – siehe WALT. Verkäufer sollten aber darauf achten, dass die Miete auf Dauer tragbar ist und sie bei Bedarf flexibel bleiben, etwa über Verlängerungsoptionen oder das Recht, Flächen unterzuvermieten.
Kaufpreis und Miete hängen zusammen
Bei Sale-and-Leaseback lässt sich der Kaufpreis bis zu einem gewissen Grad über die Miete steuern: Eine höhere Miete führt zu einem höheren Kaufpreis, belastet aber das Unternehmen über die gesamte Laufzeit. Ein Beispiel: Bei einem Faktor von 14 bringt eine Jahresmiete von 500.000 € einen Kaufpreis von 7 Mio. €, eine Miete von 600.000 € dagegen 8,4 Mio. €. Die zusätzlichen 1,4 Mio. € werden über die höhere Miete in weniger als zwölf Jahren zurückgezahlt. Unternehmen sollten deshalb nicht nur auf den Kaufpreis, sondern auf die Gesamtkosten achten.
Steuerliche und bilanzielle Aspekte
Liegt der Kaufpreis über dem Buchwert der Immobilie, werden stille Reserven aufgedeckt, die zu versteuern sind. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Gewinn auf neue Investitionen übertragen werden. In der Bilanz verbessert der Verkauf oft die Eigenkapitalquote, weil Fremdkapital abgelöst wird. Nach internationalen Rechnungslegungsregeln muss der Mietvertrag aber als Leasingverbindlichkeit ausgewiesen werden, was den Effekt teilweise aufhebt. Diese Fragen sollten mit Steuerberater und Wirtschaftsprüfer geklärt werden.
Rückkaufsrechte und Optionen
Manche Verkäufer möchten sich die Möglichkeit sichern, die Immobilie später zurückzukaufen. Das ist vertraglich möglich, etwa über ein Vorkaufsrecht oder eine Rückkaufoption zu einem festgelegten Preis oder Marktwert. Investoren akzeptieren solche Rechte, rechnen sie aber in den Preis ein. Zu weitgehende Rückkaufrechte können zudem steuerlich dazu führen, dass die Immobilie weiter dem Verkäufer zugerechnet wird.
Wer als Käufer in Frage kommt
Für Sale-and-Leaseback interessieren sich Fonds mit Fokus auf Unternehmensimmobilien, Family Offices, Versicherungen und spezialisierte Investoren für Light Industrial und Logistik. Bei kleineren Objekten kaufen auch private Investoren, die einen langfristigen, gut abgesicherten Mietvertrag schätzen. Eine Übersicht passender Käufer finden Sie unter Immobilieninvestoren.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Sale-and-Leaseback verkauft ein Unternehmen seine Immobilie und mietet sie zurück.
- Lange Mietverträge mit guter Bonität bestimmen den Kaufpreis.
- Eine höhere Miete erhöht den Kaufpreis, belastet aber dauerhaft.
- Steuerliche und bilanzielle Folgen sollten früh geprüft werden.
Häufige Fragen zu Sale-and-Leaseback erklärt
Kann ich die Immobilie später zurückkaufen?
Das ist möglich, wenn ein Rückkaufsrecht vereinbart wird. Investoren lassen sich solche Optionen aber in der Regel im Preis vergüten.
Eignet sich Sale-and-Leaseback auch für kleine Betriebe?
Ja, wenn die Immobilie marktgängig ist und der Betrieb eine stabile Miete tragen kann.
Was passiert, wenn das Unternehmen die Miete nicht zahlen kann?
Dann gelten die Regeln des Mietvertrags. Der Investor kann kündigen und neu vermieten, was er beim Kauf als Risiko einkalkuliert.
Wie lange dauert ein Sale-and-Leaseback?
Meist drei bis sechs Monate, je nach Objekt und Prüfung des Mieters.