Steckbrief Bauzinsen aktuell
| Stand | September 2026 · geprüft am 04.11.2026 |
|---|---|
| 5–10 Jahre fest | 3,91 % |
| über 10 Jahre | 4,13 % |
| Bundesanleihe 10 J. | 3,40 % (Oktober 2026) |
Die aktuellen Bauzinsen im Überblick
| Zinsbindung | September 2026 (vorläufig) | Vormonat | vor einem Jahr | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|
| variabel / bis 1 Jahr | 4,51 % | 4,40 % | 4,16 % | +0,35 Pp. |
| 1 bis 5 Jahre | 4,03 % | 4,03 % | 3,58 % | +0,45 Pp. |
| 5 bis 10 Jahre | 3,91 % | 3,81 % | 3,60 % | +0,31 Pp. |
| über 10 Jahre | 4,13 % | 4,04 % | 3,79 % | +0,34 Pp. |
| alle Zinsbindungen | 4,09 % | 4,01 % | 3,74 % | +0,35 Pp. |
Effektivzinssätze für neu abgeschlossene Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland, Durchschnitt aller meldenden Banken. Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik. Stand: September 2026, zuletzt geprüft am 04.11.2026. Pp. = Prozentpunkte.
Rate und Restschuld berechnen
Vereinfachte Annuitätenrechnung mit monatlicher Zahlung, ohne Sondertilgungen. Voreingestellt ist der Bundesbank-Durchschnitt für 5–10 Jahre Zinsbindung (September 2026). Ohne Gewähr.
Verlauf der Bauzinsen seit 2024
Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik und Zinsstrukturstatistik · Stand September 2026
Nach dem Zinsgipfel im Herbst 2023 sanken die Bauzinsen bis Ende 2024 spürbar. Seit Anfang 2025 steigen sie wieder langsam an. Für fünf bis zehn Jahre Zinsbindung lag der Durchschnitt im Dezember 2024 bei 3,32 %, im September 2026 bei 3,91 %.
Auffällig ist die Entwicklung der variablen Kredite: Sie waren im Herbst 2024 mit über 5 % am teuersten und sind seitdem deutlich günstiger geworden, liegen aber weiterhin über den langen Zinsbindungen. Die Zinsstrukturkurve für Baugeld ist damit ungewöhnlich flach – lange Sicherheit kostet derzeit kaum Aufschlag.
Die Monatswerte der letzten zwölf Monate im Detail:
| Monat | bis 1 Jahr | 1–5 Jahre | 5–10 Jahre | über 10 Jahre | 10-j. Bundesanleihe |
|---|---|---|---|---|---|
| September 2026 | 4,51 % | 4,03 % | 3,91 % | 4,13 % | 3,64 % |
| August 2026 | 4,40 % | 4,03 % | 3,81 % | 4,04 % | 3,37 % |
| Juli 2026 | 4,41 % | 3,97 % | 3,78 % | 3,92 % | 3,21 % |
| Juni 2026 | 4,36 % | 3,96 % | 3,76 % | 3,98 % | 2,93 % |
| Mai 2026 | 4,34 % | 3,92 % | 3,74 % | 3,97 % | 3,04 % |
| April 2026 | 4,18 % | 3,78 % | 3,66 % | 3,91 % | 3,18 % |
| März 2026 | 4,07 % | 3,63 % | 3,60 % | 3,74 % | 3,10 % |
| Februar 2026 | 4,17 % | 3,63 % | 3,61 % | 3,82 % | 2,76 % |
| Januar 2026 | 4,16 % | 3,60 % | 3,58 % | 3,84 % | 2,92 % |
| Dezember 2025 | 4,12 % | 3,61 % | 3,58 % | 3,73 % | 2,94 % |
| November 2025 | 4,17 % | 3,56 % | 3,56 % | 3,72 % | 2,77 % |
| Oktober 2025 | 4,16 % | 3,60 % | 3,58 % | 3,71 % | 2,71 % |
| September 2025 | 4,16 % | 3,58 % | 3,60 % | 3,79 % | 2,78 % |
Die Spalte Bundesanleihe zeigt die Rendite börsennotierter Bundeswertpapiere mit zehn Jahren Restlaufzeit aus der Zinsstrukturstatistik der Bundesbank. Für den Oktober liegt sie bereits vor, die Kreditzinsen veröffentlicht die Bundesbank rund fünf Wochen nach Monatsende.
Woher die Zahlen kommen
Die Deutsche Bundesbank erhebt jeden Monat bei einer repräsentativen Auswahl von Banken und Sparkassen die Zinssätze für neu abgeschlossene Kredite. Für Wohnungsbaukredite an private Haushalte wird der effektive Jahreszins gemeldet, also einschließlich Bearbeitungsgebühren und anderer Kreditkosten. Die Werte sind Durchschnitte über alle Neuabschlüsse eines Monats – gute Bonität und hohes Eigenkapital führen zu niedrigeren, ein hoher Beleihungsauslauf zu höheren Zinsen.
Anders als die Werbekonditionen von Vergleichsportalen bilden die Bundesbank-Zahlen ab, was Kreditnehmer tatsächlich vereinbart haben. Sie eignen sich deshalb gut, um ein eigenes Angebot einzuordnen, ersetzen aber kein konkretes Finanzierungsangebot. Wir prüfen die Werte jeden Monat und aktualisieren diese Seite, sobald die Bundesbank neue Daten veröffentlicht.
Was die Bauzinsen bewegt
- Kapitalmarktzinsen: Banken refinanzieren langfristige Immobilienkredite über Pfandbriefe. Deren Renditen folgen eng den Bundesanleihen – steigt die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, ziehen die Bauzinsen meist nach wenigen Wochen nach.
- Leitzins der EZB: Er wirkt vor allem auf variable Kredite und kurze Zinsbindungen. Lange Zinsbindungen reagieren stärker auf Inflations- und Wachstumserwartungen.
- Inflation: Höhere erwartete Inflation lässt Anleger höhere Renditen verlangen – und damit auch höhere Zinsen für langfristige Kredite.
- Wettbewerb und Risiko der Banken: Aufschläge für Bearbeitung, Eigenkapitalkosten und Risikovorsorge schwanken je nach Marktlage und Institut.
- Ihr persönliches Profil: Beleihungsauslauf, Einkommen, Objektart und Lage entscheiden über den individuellen Zins – Abweichungen von einem halben Prozentpunkt zum Durchschnitt sind normal.
Welche Zinsbindung passt?
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Danach wird eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen fällig. Bei der Wahl helfen drei Fragen:
- Wie hoch ist die Restschuld nach Ablauf? Je höher, desto größer das Risiko steigender Zinsen – dann spricht viel für eine lange Bindung.
- Wie lange wird das Objekt gehalten? Wer in fünf Jahren verkaufen will, braucht keine 15-jährige Bindung. Bei vorzeitiger Ablösung droht eine Vorfälligkeitsentschädigung.
- Wie groß ist der Zinsaufschlag für mehr Sicherheit? Derzeit kosten lange Bindungen kaum mehr als kurze. Nach § 489 BGB kann ein Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist gekündigt werden – das macht lange Bindungen flexibler, als es scheint.
Variable Darlehen lohnen sich vor allem als Zwischenlösung, etwa wenn ein Verkauf kurz bevorsteht oder Sondertilgungen in großem Umfang geplant sind.
Bauzinsen aus Sicht von Investoren
Für professionelle Immobilieninvestoren entscheidet der Zins darüber, ob sich ein Kauf mit Fremdkapital rechnet. Liegt die Bruttoanfangsrendite eines Objekts unter dem Kreditzins, verringert jeder geliehene Euro die Rendite auf das Eigenkapital – man spricht von negativem Leverage. Deshalb sind Kaufpreisfaktor und Zinsniveau eng verknüpft: Steigen die Zinsen, sinken die Preise, die Investoren für ein Mehrfamilienhaus zahlen können. Mehr dazu unter Kaufpreisfaktor und Rendite und Zinsen und Immobilienpreise.
Bestandshalter und Fonds finanzieren in der Regel über gewerbliche Darlehen, deren Konditionen individuell verhandelt werden. Banken achten dabei auf den Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) und die Kapitaldienstdeckung (DSCR): Die Nettomieteinnahmen müssen Zins und Tilgung mit Sicherheitsabstand decken. Die Bundesbank-Werte für private Wohnungsbaukredite sind für diese Finanzierungen nur ein Anhaltspunkt.
Für Projektentwickler zählt vor allem der Zins für die Zwischenfinanzierung während der Bauphase. Er fließt als eigene Position in die Projektkalkulation ein und bestimmt mit, welchen Grundstückspreis ein Entwickler zahlen kann. Fehlt Eigenkapital, kommen Eigenkapitalgeber oder Mezzanine-Kapital ins Spiel – deutlich teurer als ein Bankdarlehen.
Rechenbeispiel: Rate und Restschuld
Ein Darlehen über 400.000 € mit zehn Jahren Zinsbindung zum aktuellen Bundesbank-Durchschnitt für 5 bis 10 Jahre von 3,91 % und 2,0 % anfänglicher Tilgung kostet monatlich rund 1.970 €. Nach zehn Jahren sind noch etwa 302.298 € offen, an Zinsen wurden in dieser Zeit rund 138.698 € gezahlt.
Mit dem Rechner oben können Sie eigene Werte eingeben. Zusätzlich fallen beim Kauf Kaufnebenkosten an – allen voran die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises beträgt und in der Regel aus Eigenkapital bezahlt wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Im September 2026 lag der durchschnittliche Effektivzins für fünf bis zehn Jahre Zinsbindung bei 3,91 %, über alle Zinsbindungen bei 4,09 %.
- Gegenüber dem Vorjahr sind die Bauzinsen für fünf bis zehn Jahre Zinsbindung um +0,31 Pp. gestiegen.
- Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe ist der wichtigste Frühindikator für die weitere Entwicklung.
- Lange Zinsbindungen kosten derzeit kaum Aufschlag – bei hoher Restschuld bieten sie viel Planungssicherheit.
- Für Investoren entscheidet das Verhältnis von Objektrendite und Kreditzins über den Hebel auf das Eigenkapital.
Häufige Fragen zu Bauzinsen aktuell
Wie oft werden die Bauzinsen auf dieser Seite aktualisiert?
Einmal im Monat, sobald die Deutsche Bundesbank neue Werte der MFI-Zinsstatistik veröffentlicht – in der Regel rund fünf Wochen nach Ende des Berichtsmonats. Der jeweils letzte Monat ist zunächst vorläufig.
Warum weichen die Zinsen von Angeboten im Internet ab?
Werbezinsen von Banken und Vermittlern gelten meist für die besten Bonitäten und niedrige Beleihungsausläufe. Die Bundesbank-Werte sind dagegen Durchschnitte aller tatsächlich abgeschlossenen Kredite.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz für das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich weitere Kreditkosten wie Bearbeitungsgebühren und die Wirkung der monatlichen Zahlweise und ist deshalb etwas höher.
Steigen oder fallen die Bauzinsen?
Eine verlässliche Prognose gibt es nicht. Einen Hinweis liefert die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, der die Bauzinsen mit kurzer Verzögerung folgen. Steigt sie über mehrere Wochen, ziehen die Bauzinsen meist nach.
Gelten die Werte auch für gewerbliche Immobilienfinanzierungen?
Nur als grobe Orientierung. Darlehen an Unternehmen und Fonds werden individuell verhandelt und hängen stark von Objekt, Mieterstruktur und Sicherheiten ab.
Zuletzt aktualisiert: 10.11.2026