Immobilie ohne Makler verkaufen: so gelingt es

Vorteile und Nachteile im Überblick

• Pro: keine Maklerprovision, volle Kontrolle über Preis, Kommunikation und Zeitplan
• Pro: direkter Draht zu den Interessenten
• Contra: Sie übernehmen Bewertung, Unterlagen, Besichtigungen und Verhandlungen selbst
• Contra: ohne Netzwerk dauert die Käufersuche oft länger

Schritt für Schritt zum Verkauf

1. Wert ermitteln: Vergleichspreise prüfen oder ein Gutachten bei einem Immobiliengutachter beauftragen.
2. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Mietverträge, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle.
3. Zielgruppe festlegen: Selbstnutzer, private Kapitalanleger oder professionelle Investoren?
4. Exposé erstellen: ehrliche Beschreibung, gute Fotos, alle Kennzahlen.
5. Interessenten prüfen: Finanzierungsnachweis vor Besichtigung oder spätestens vor dem Notartermin anfordern.
6. Notar beauftragen: Kaufvertragsentwurf abstimmen, beurkunden, Übergabe protokollieren.

Direkt an Investoren verkaufen

Bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken sind professionelle Käufer oft die beste Zielgruppe. Sie entscheiden nach Zahlen, brauchen keine Besichtigungsmarathons und haben die Finanzierung meist bereits gesichert.

Mit unserer Investorenliste finden Sie Käufer, deren Ankaufsprofil zu Ihrem Objekt passt. Alternativ stellen wir Ihr Objekt kostenfrei ausgewählten Investoren vor: Objekt anbieten.

Häufige Fehler vermeiden

• zu hoher Einstiegspreis, der das Objekt monatelang auf dem Markt hält
• unvollständige Unterlagen, die Käufer abschrecken
• fehlende Prüfung der Bonität des Käufers
• steuerliche Fragen (z. B. Spekulationsfrist) nicht vorab geklärt

Pflichtangaben und Energieausweis

Wer eine Immobilie privat verkauft, hat dieselben Pflichten wie ein Makler. Spätestens bei der Besichtigung muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden, und schon in Immobilienanzeigen sind bestimmte Energiekennwerte anzugeben. Fehlt der Ausweis, drohen Bußgelder. Außerdem sollten Sie bekannte Mängel offenlegen: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, haftet auch dann, wenn im Vertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist.

Steuern beim Verkauf

Bei Privatpersonen ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Andernfalls kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte verkauft, kann zudem als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Klären Sie diese Fragen vorab mit einem Steuerberater.

Was ein Privatverkauf wirklich kostet

Ohne Makler sparen Sie die Provision, haben aber eigene Ausgaben: Energieausweis, Grundbuchauszug, eventuell ein Wertgutachten, professionelle Fotos und Inserate auf Immobilienportalen. Rechnen Sie außerdem Ihre eigene Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen ein. Bei Renditeobjekten fällt dieser Aufwand deutlich geringer aus, wenn Sie direkt professionelle Investoren ansprechen, die ohne Besichtigungsmarathon entscheiden.

Den Preis ohne Makler richtig ermitteln

Ohne Makler fehlt oft die Marktkenntnis für einen realistischen Preis. Mehrere Quellen helfen: der Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, Vergleichsangebote auf Portalen – mit dem Wissen, dass Angebotspreise über den erzielten Preisen liegen – und bei Renditeobjekten der ortsübliche Kaufpreisfaktor. Bei größeren oder besonderen Objekten lohnt sich ein Gutachten eines Sachverständigen. Es kostet zwar Geld, liefert aber eine belastbare Grundlage für Verhandlungen.

Besichtigungen und Verhandlungen selbst führen

• Termine bündeln, um Zeit zu sparen, aber Einzeltermine für ernsthafte Interessenten anbieten.
• Vorab die wichtigsten Unterlagen bereitlegen und Fragen ehrlich beantworten.
• Bei vermieteten Objekten Mieter frühzeitig informieren und Termine abstimmen.
• Angebote immer schriftlich einholen, mit Preis, Finanzierungsweg und Zeitplan.
• Keine Zusagen unter Druck machen; erst Angebote vergleichen, dann entscheiden.

Wie Verhandlungen mit professionellen Käufern ablaufen, erklärt Kaufpreisverhandlung mit Investoren.

Sicherheit beim Privatverkauf

Der wichtigste Schutz beim Verkauf ohne Makler ist der Notar. Er prüft die Identität der Beteiligten, sorgt dafür, dass der Kaufpreis gesichert ist, bevor das Eigentum übergeht, und klärt über die rechtlichen Folgen auf. Seien Sie vorsichtig bei Käufern, die Anzahlungen in bar anbieten, Unterlagen ohne Vertraulichkeit verlangen oder auf eine schnelle Unterschrift ohne Notar drängen. Ein Finanzierungsnachweis der Bank des Käufers gibt Sicherheit.

Wann ein Makler trotzdem sinnvoll ist

Ein Verkauf ohne Makler ist nicht immer die beste Lösung. Wer wenig Zeit hat, weit entfernt wohnt, ein schwer verkäufliches Objekt besitzt oder sich Verhandlungen nicht zutraut, kann von einem erfahrenen Makler profitieren. Wichtig ist dann ein Makler mit Erfahrung in genau dieser Objektart. Hinweise zur Auswahl finden Sie unter Immobilienmakler.

Das Wichtigste in Kürze

• Ohne Makler sparen Verkäufer die Provision und behalten die Kontrolle.
• Ein realistischer Preis braucht mehrere Quellen oder ein Gutachten.
• Bei Renditeobjekten ist die direkte Ansprache von Investoren oft am schnellsten.
• Der Notar sichert den Verkauf rechtlich ab.

Zuletzt aktualisiert: 10.11.2026