Bruttomietrendite
Formel: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus bringt 60.000 € Jahresmiete und kostet 1,2 Mio. €. Die Bruttomietrendite beträgt 5,0 %.
Nettomietrendite
Realistischer ist die Nettorendite. Von der Miete werden nicht umlagefähige Kosten abgezogen – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis –, und zum Kaufpreis kommen die Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.
Im Beispiel: 60.000 € Miete minus 9.000 € Kosten ergeben 51.000 €. Der Kaufpreis von 1,2 Mio. € plus rund 8 % Nebenkosten ergibt 1,296 Mio. €. Die Nettomietrendite liegt damit bei etwa 3,9 %.
Wie Investoren die Zahl nutzen
Investoren vergleichen die Rendite mit Zinsen, Alternativen und ihrem Ankaufsprofil. Steigen die Zinsen, verlangen sie höhere Renditen – der Kaufpreis sinkt. Die Umrechnung in den Kaufpreisfaktor ist einfach: 100 geteilt durch die Bruttorendite.
Ein vollständiges Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 1.200.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 8 %) | 96.000 € |
| Gesamtinvestition | 1.296.000 € |
| Jahresnettokaltmiete | 60.000 € |
| nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) | −10.800 € |
| Reinertrag | 49.200 € |
| Bruttomietrendite (60.000 / 1.200.000) | 5,0 % |
| Nettomietrendite (49.200 / 1.296.000) | 3,8 % |
Der Unterschied von über einem Prozentpunkt zeigt, warum Investoren die Nettorendite für aussagekräftiger halten.
Welche Kosten in die Nettorendite gehören
- Verwaltung: Kosten der Hausverwaltung, bei Wohnungen meist pro Einheit und Monat berechnet.
- Instandhaltung: laufende Reparaturen und Rücklagen für größere Maßnahmen, abhängig von Alter und Zustand.
- Mietausfallwagnis: pauschaler Abschlag für Leerstand und Zahlungsausfälle.
- Nicht umlagefähige Betriebskosten: etwa Bankgebühren, bestimmte Versicherungen oder Leerstandskosten.
Finanzierungskosten und Steuern gehören nicht in die Nettomietrendite, sondern in die Eigenkapitalrendite.
Eigenkapitalrendite und Hebel
Viele Investoren finanzieren einen Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital. Ist die Nettomietrendite höher als der Zinssatz der Bank, steigt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital – man spricht vom Leverage-Effekt. Im Beispiel: Finanziert ein Käufer 900.000 € zu 3,5 % Zins, zahlt er 31.500 € Zinsen. Vom Reinertrag bleiben 17.700 € auf 396.000 € Eigenkapital, also rund 4,5 % vor Tilgung und Steuern. Steigen die Zinsen über die Nettorendite, kehrt sich der Effekt um, und Fremdkapital drückt die Rendite. Das erklärt, warum Kaufpreise so empfindlich auf das Zinsniveau reagieren.
Rendite und Kaufpreisfaktor
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5 %, ein Faktor von 25 einer Rendite von 4 %. Investoren nennen deshalb oft ihren Zielfaktor oder ihre Zielrendite, wenn sie ihre Ankaufskriterien beschreiben. Für Verkäufer ist es hilfreich, beide Zahlen zu kennen und im Exposé anzugeben.
Typische Renditen nach Lage
| Lage | Bruttomietrendite Wohnen (Richtwert) |
|---|---|
| Top-Lagen in Großstädten | oft 3–4 % |
| gute Lagen in Groß- und Mittelstädten | oft 4–5,5 % |
| einfache Lagen, Kleinstädte | oft 5,5–8 % |
Höhere Renditen gehen meist mit höheren Risiken einher, etwa Leerstand, schwächerer Mietentwicklung oder größerem Instandhaltungsbedarf. Die Werte schwanken mit dem Zinsniveau.
Fehler bei der Renditeberechnung
- Soll-Miete statt Ist-Miete ansetzen und Leerstand ignorieren.
- Kaufnebenkosten in der Nettorendite vergessen.
- Instandhaltungskosten bei alten Gebäuden zu niedrig schätzen.
- Steuerliche Effekte wie die AfA mit der Mietrendite vermischen.
- Rendite eines Jahres als dauerhaft annehmen, obwohl Mietverträge auslaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bruttomietrendite ist schnell berechnet, aber wenig aussagekräftig.
- Die Nettomietrendite berücksichtigt Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten.
- Finanzierung beeinflusst die Eigenkapitalrendite, nicht die Mietrendite.
- Rendite und Kaufpreisfaktor sind zwei Seiten derselben Rechnung.
Rendite vor und nach Mietanpassung
Investoren rechnen oft zwei Renditen: die Ankaufsrendite auf Basis der heutigen Ist-Miete und eine Zielrendite nach Anpassung der Mieten an das Marktniveau. Liegen die Mieten deutlich unter dem Mietspiegel, kann die Zielrendite spürbar höher sein. Wie schnell sie erreicht wird, hängt von Kappungsgrenzen, Mieterwechseln und Modernisierungen ab. Verkäufer, die das Potenzial nachvollziehbar darstellen – etwa mit einer Gegenüberstellung von Ist-Miete und Vergleichsmiete je Wohnung –, geben Käufern einen guten Grund, einen höheren Faktor zu akzeptieren.
Häufige Fragen zu Mietrendite berechnen
Welche Rendite ist gut?
Das hängt von Lage, Zustand und Zinsniveau ab. In Top-Lagen akzeptieren Investoren niedrigere Renditen als in kleineren Städten oder bei Objekten mit Sanierungsbedarf.
Ab welcher Rendite lohnt sich ein Kauf?
Das hängt von Lage, Risiko, Finanzierungskosten und Zielen des Investors ab. Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht.
Wird die Grundsteuer abgezogen?
Nur, wenn sie nicht auf die Mieter umgelegt wird. Bei Wohnungen ist sie meist umlagefähig.
Was ist eine Ankaufsrendite?
Die Rendite, die ein Investor beim Kauf auf Basis der aktuellen Miete erzielt, meist als Bruttorendite angegeben.
Ist eine hohe Rendite immer gut?
Nicht unbedingt. Sehr hohe Renditen deuten oft auf höhere Risiken hin, etwa schwache Lage, Leerstand oder Sanierungsbedarf.