Diese Spalten gehören hinein
- Einheit, Lage im Haus und Fläche
- Nettokaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung
- Mietbeginn und letzte Mieterhöhung
- Art der Miete (Index, Staffel, frei) und Befristung
- Kaution und eventuelle Mietrückstände
- Leerstand mit Grund und Zeitraum
Datenschutz beachten
Für die erste Prüfung reichen anonymisierte Angaben ohne Namen. Personenbezogene Details geben Sie erst später und nur, soweit nötig, an ernsthafte Käufer weiter. Mehr zur gestuften Weitergabe unter Teaser oder Exposé.
Typische Fehler
Veraltete Mieten, fehlende Flächenangaben und Widersprüche zu den Kontoauszügen kosten Vertrauen. Gleichen Sie die Liste vor dem Versand mit den tatsächlichen Zahlungseingängen ab. Weitere Dokumente nennt die Unterlagen-Checkliste.
Warum die Mieterliste so wichtig ist
Für Investoren ist die Mieterliste – oft auch Rent Roll genannt – das wichtigste Dokument beim Kauf eines Renditeobjekts. Aus ihr berechnen sie die Jahresnettokaltmiete, den Leerstand, das Mietsteigerungspotenzial und damit den Kaufpreis. Eine fehlerhafte oder unvollständige Liste führt zu falschen Bewertungen, Nachfragen und im schlimmsten Fall zu Streit nach dem Kauf. Eine saubere Liste dagegen signalisiert Professionalität und beschleunigt die Prüfung.
Ein Beispiel für den Aufbau
| Einheit | Lage | Fläche m² | Nettokaltmiete € | € je m² | Nebenkosten-VZ € | Mietbeginn | Art |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WE 01 | EG links | 62 | 590 | 9,52 | 180 | 03/2015 | Wohnung |
| WE 02 | EG rechts | 74 | 0 | – | – | – | Leerstand |
| WE 03 | 1. OG links | 62 | 640 | 10,32 | 185 | 07/2021 | Wohnung |
| GE 01 | EG Straße | 95 | 1.150 | 12,11 | 260 | 01/2019 | Laden |
| SP 01–04 | Hof | – | 160 | – | – | div. | Stellplätze |
Die Werte sind ein Beispiel. Für die echte Liste gilt: lieber eine Spalte mehr als eine zu wenig.
Zusätzliche Angaben, die Käufer schätzen
- Mietanpassungen: Wann wurde die Miete zuletzt erhöht, und gibt es eine Staffel- oder Indexmiete?
- Vergleichsmiete: Wie liegt die Ist-Miete im Verhältnis zum örtlichen Mietspiegel?
- Kündigungen: Liegen Kündigungen vor, oder ist ein Auszug angekündigt?
- Mietrückstände: Gibt es offene Forderungen, und wie hoch sind sie?
- Kautionen: Höhe und Art der Sicherheit, etwa Barkaution oder Bürgschaft.
- Besonderheiten: Modernisierungsvereinbarungen, Untervermietung, Mietminderungen.
Kennzahlen aus der Mieterliste
Aus einer vollständigen Mieterliste lassen sich die Kennzahlen ableiten, mit denen Investoren rechnen: die Jahresnettokaltmiete als Basis für den Kaufpreisfaktor, die Leerstandsquote, die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter und – bei Gewerbe – die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge, die WALT. Wer diese Werte schon in der Liste ausweist, erleichtert die Prüfung und vermeidet, dass Käufer mit falschen Annahmen rechnen.
Aktualität und Abgleich mit den Verträgen
Die Mieterliste sollte zu einem klaren Stichtag erstellt werden und während des Verkaufs regelmäßig aktualisiert werden. Vor dem Notartermin ist ein letzter Abgleich üblich, weil die Liste oft als Anlage zum Kaufvertrag dient und der Verkäufer für ihre Richtigkeit einsteht. Prüfen Sie deshalb jede Zeile gegen den Mietvertrag und die Kontoauszüge. Abweichungen zwischen Liste und Verträgen gehören zu den häufigsten Gründen für Nachverhandlungen.
Excel oder Verwaltungssoftware?
Viele Hausverwaltungen können eine Mieterliste direkt aus ihrer Software exportieren. Für den Verkauf lohnt es sich, den Export in eine übersichtliche Excel-Tabelle zu überführen, Summen zu bilden und Leerstände sowie Stellplätze klar zu kennzeichnen. Personenbezogene Daten wie Namen der Mieter sollten in frühen Phasen anonymisiert werden; erst im späteren Datenraum werden sie, soweit nötig, offengelegt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mieterliste ist die wichtigste Grundlage für die Kaufpreisberechnung.
- Fläche, Nettokaltmiete, Nebenkosten, Mietbeginn und Besonderheiten gehören in jede Zeile.
- Leerstände und Stellplätze müssen klar erkennbar sein.
- Vor dem Notartermin wird die Liste gegen Verträge und Kontoauszüge geprüft.
Häufige Fragen zu Mieterliste richtig erstellen
Muss ich Mieter über den Verkauf informieren?
Vor dem Verkauf ist das nicht vorgeschrieben. Nach dem Eigentümerwechsel erfahren die Mieter es spätestens, wenn sie die Miete an den neuen Eigentümer zahlen.
Muss die Mieterliste die Namen der Mieter enthalten?
Für die erste Bewertung nicht. Einheiten können mit Nummern bezeichnet werden. Namen werden erst später und nur, soweit erforderlich, offengelegt.
Was ist ein Rent Roll?
Der englische Begriff für die Mieterliste. Er wird vor allem bei institutionellen und internationalen Käufern verwendet.
Gehören Stellplätze in die Mieterliste?
Ja, mit eigener Zeile, weil sie zur Jahresmiete beitragen.
Wie oft sollte ich die Mieterliste aktualisieren?
Während des Verkaufs bei jeder Änderung, spätestens aber vor dem Notartermin.
Wie stelle ich Staffel- oder Indexmieten dar?
In einer eigenen Spalte mit Art der Anpassung, Datum der nächsten Erhöhung und Höhe der Staffel bzw. zugrunde liegendem Index.