Wie es funktioniert
Mezzanine-Kapital ist nachrangig: Im Ernstfall wird zuerst die Bank bedient, dann der Mezzanine-Geber. Für dieses höhere Risiko verlangt er deutlich höhere Zinsen. Üblich sind Nachrangdarlehen oder stille Beteiligungen mit fester Laufzeit.
Wann es sinnvoll ist
Mezzanine-Kapital lohnt sich, wenn ein Projekt rentabel ist, das Eigenkapital des Entwicklers aber für die Bankanforderungen nicht reicht. So kann er mehr Projekte gleichzeitig umsetzen.
Wer es anbietet
Spezialisierte Kreditfonds, Family Offices und Plattformen. Ansprechpartner finden Sie in unserer Liste der Eigenkapitalgeber. Mehr zur Projektfinanzierung im Beitrag Forward Deal.
Die Finanzierungsstruktur eines Projekts
| Baustein | Anteil an den Gesamtkosten | Rang | typische Kosten |
|---|---|---|---|
| Bankdarlehen (Senior) | etwa 60–75 % | erstrangig | niedrigster Zins |
| Mezzanine | etwa 10–20 % | nachrangig | deutlich höherer Zins |
| Eigenkapital | etwa 10–20 % | letztrangig | höchste Renditeerwartung |
Die Werte sind Richtgrößen und hängen von Projekt, Bank und Marktlage ab. Mezzanine-Kapital schließt die Lücke zwischen dem, was die Bank finanziert, und dem Eigenkapital, das der Entwickler aufbringen kann.
Formen von Mezzanine
- Nachrangdarlehen: Ein Darlehen, das im Insolvenzfall erst nach der Bank bedient wird.
- Stille Beteiligung: Der Kapitalgeber beteiligt sich am Gewinn, ohne nach außen aufzutreten.
- Genussrechte: Kapital mit Gewinnbeteiligung, flexibel gestaltbar.
- Crowdinvesting: Viele Privatanleger geben über Plattformen nachrangige Darlehen, häufig für kleinere Bauprojekte.
Allen Formen gemeinsam ist: Sie stehen hinter der Bank zurück und verlangen dafür eine höhere Verzinsung, oft ergänzt um eine Gewinnbeteiligung.
Kosten und Risiken für den Entwickler
Mezzanine ist teuer. Zinsen im zweistelligen Prozentbereich sind keine Seltenheit, dazu kommen Bearbeitungsgebühren. Die Kapitalgeber verlangen außerdem Mitspracherechte, regelmäßige Berichte und Sicherheiten, etwa die Verpfändung von Gesellschaftsanteilen. Verzögert sich das Projekt, laufen die Kosten weiter. Entwickler sollten deshalb genau rechnen, ob der Hebel auf das Eigenkapital die höheren Kosten rechtfertigt.
Was das für Grundstücksverkäufer bedeutet
Viele Projektentwickler finanzieren den Grundstückskauf teilweise mit Mezzanine-Kapital. Für Verkäufer heißt das: Fragen Sie nach dem Finanzierungsnachweis. Ein Käufer, der seine Finanzierung erst noch zusammenstellen muss, braucht länger und trägt ein höheres Risiko, dass der Kauf scheitert. Eine Bestätigung der Bank und des Mezzanine-Gebers gibt mehr Sicherheit. Weitere Kapitalquellen finden Sie unter Eigenkapitalgeber und Investor für Bauprojekt.
Abgrenzung zu anderen Kapitalformen
Mezzanine wird oft mit Eigenkapital-Partnerschaften verwechselt. Bei einem Joint Venture beteiligt sich ein Partner direkt an der Projektgesellschaft, trägt Gewinn und Verlust anteilig mit und hat volle Mitspracherechte. Mezzanine-Geber dagegen erhalten eine vereinbarte Verzinsung und stehen nur im Rang hinter der Bank, ohne Gesellschafter zu werden. Für den Entwickler bleibt die Kontrolle damit eher erhalten, dafür ist die Verzinsung fest und auch dann fällig, wenn das Projekt weniger Gewinn abwirft als geplant. Welche Form passt, hängt von Projektgröße, Risiko und den Zielen des Entwicklers ab.
Worauf Kapitalgeber achten
- Erfahrung und Referenzen des Entwicklers
- gesichertes Baurecht oder zumindest ein klarer Weg dorthin
- realistische Kalkulation mit Puffer für Kostensteigerungen
- Vorvermarktung oder ein Forward-Vertrag mit einem Endinvestor
- Höhe des eigenen Kapitals, das der Entwickler einbringt
Das Wichtigste in Kürze
- Mezzanine schließt die Lücke zwischen Bankdarlehen und Eigenkapital.
- Es ist nachrangig und deshalb teurer als ein Bankkredit.
- Kapitalgeber prüfen Erfahrung des Entwicklers, Baurecht und Kalkulation genau.
- Grundstücksverkäufer sollten einen Finanzierungsnachweis des Käufers verlangen.
Häufige Fragen zu Mezzanine-Kapital für Projekte
Was kostet Mezzanine-Kapital?
Deutlich mehr als ein Bankkredit. Die Konditionen hängen von Projekt, Risiko und Marktlage ab und werden individuell verhandelt.
Ist Mezzanine-Kapital Eigen- oder Fremdkapital?
Es liegt dazwischen. Banken werten es je nach Ausgestaltung teilweise wie Eigenkapital, rechtlich ist es oft ein nachrangiges Darlehen.
Ab welcher Projektgröße lohnt sich Mezzanine?
Meist ab einigen Millionen Euro Gesamtkosten, weil Prüfung und Vertragsgestaltung einen festen Aufwand verursachen.
Was passiert, wenn das Projekt scheitert?
Mezzanine-Geber werden erst nach der Bank bedient und können ihr Kapital ganz oder teilweise verlieren.
Wie lange läuft Mezzanine-Kapital?
Meist so lange wie das Projekt, also oft zwei bis vier Jahre. Zurückgezahlt wird aus dem Verkaufserlös oder einer Anschlussfinanzierung.
Brauche ich für Mezzanine eine Baugenehmigung?
Viele Kapitalgeber verlangen sie oder steigen erst mit Baurecht ein, weil das Risiko sonst zu hoch ist.
Sehen Grundstücksverkäufer, wie ein Käufer finanziert?
Nicht im Detail, aber sie können eine Finanzierungsbestätigung verlangen, bevor sie einen Notartermin vereinbaren.
Gibt es Mezzanine auch für Bestandsimmobilien?
Ja, etwa um einen Ankauf oder eine Modernisierung zu finanzieren, wenn die Bank nicht genug Fremdkapital gibt.