Der direkte Effekt: Finanzierungskosten
Die meisten Immobilienkäufe werden zu einem großen Teil mit Krediten finanziert. Steigt der Zins, steigt die monatliche Belastung – bei gleichem Kaufpreis. Käufer können sich dann entweder weniger leisten oder müssen mehr Eigenkapital einsetzen. Beides drückt die Zahlungsbereitschaft und damit die Preise.
Der indirekte Effekt: Konkurrenz durch andere Anlagen
Immobilien konkurrieren mit Anleihen, Tagesgeld und anderen Anlagen. Wenn sichere Anleihen wieder nennenswerte Zinsen bringen, verlangen Investoren auch von Immobilien eine höhere Rendite. Bei gleichbleibender Miete geht das nur über einen niedrigeren Kaufpreis. Fachleute sprechen davon, dass die Kaufpreisfaktoren sinken.
Ein einfaches Rechenbeispiel
Ein Haus bringt 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Akzeptiert ein Investor eine Anfangsrendite von 3 %, ist er bereit, rund 2 Millionen Euro zu zahlen. Verlangt er wegen höherer Zinsen 4 %, sinkt der Wert auf etwa 1,5 Millionen Euro – ohne dass sich am Haus oder an der Miete etwas geändert hat. Das Beispiel ist vereinfacht, zeigt aber, wie empfindlich Immobilienwerte auf Renditeerwartungen reagieren.
Was das für Verkäufer bedeutet
- Preisvorstellungen aus Niedrigzinszeiten sind oft nicht mehr realistisch.
- Mietsteigerungspotenzial und Entwicklungsreserven werden wichtiger, weil sie den Ertrag erhöhen.
- Käufer mit viel Eigenkapital – etwa Family Offices – sind in Hochzinsphasen besonders interessante Ansprechpartner.
- Ein strukturierter Verkauf an mehrere passende Investoren schafft Wettbewerb und stützt den Preis.
Und wenn die Zinsen wieder sinken?
Sinkende Zinsen verbessern die Finanzierungsbedingungen und können die Nachfrage beleben. Wie stark sich das auf die Preise auswirkt, hängt aber auch von Mietentwicklung, Baukosten, Regulierung und der allgemeinen Wirtschaftslage ab. Eine verlässliche Prognose gibt es nicht – wohl aber die Möglichkeit, Objekte so vorzubereiten, dass sie in jeder Marktphase gut verkäuflich sind.
Die Zinswende von 2022 als Lehrstück
Nach über einem Jahrzehnt sehr niedriger Zinsen stiegen die Bauzinsen 2022 innerhalb weniger Monate von rund einem auf über drei Prozent und erreichten zeitweise noch höhere Werte. Die Folgen zeigten sich schnell: Die Zahl der Transaktionen brach ein, viele Käufer zogen sich zurück, und die Preise vor allem für Renditeobjekte gaben deutlich nach. Investoren verlangten höhere Renditen, also niedrigere Kaufpreisfaktoren. Projektentwicklungen wurden gestoppt, weil sie sich mit den neuen Finanzierungskosten nicht mehr rechneten. Seit 2024 hat sich der Markt in vielen Segmenten stabilisiert, auf einem anderen Preisniveau als in der Niedrigzinsphase.
Welche Zinsen für Immobilien zählen
- Leitzins der Europäischen Zentralbank: beeinflusst vor allem kurzfristige Zinsen und variable Kredite.
- Rendite langfristiger Staatsanleihen: ist ein wichtiger Maßstab für langfristige Baufinanzierungen und für die Renditeerwartung von Investoren.
- Pfandbriefzinsen: bestimmen die Refinanzierungskosten der Banken für Immobilienkredite.
- Kreditmargen der Banken: steigen, wenn Banken Risiken höher einschätzen, auch wenn die Marktzinsen gleich bleiben.
Für Bauzinsen mit zehnjähriger Bindung ist meist die Entwicklung der langfristigen Anleihen wichtiger als der Leitzins.
Unterschiede nach Objektart
| Objektart | Reaktion auf steigende Zinsen |
|---|---|
| Wohnen in Großstädten | moderate Preisrückgänge, gestützt durch steigende Mieten |
| Büros | deutliche Rückgänge, verstärkt durch Homeoffice |
| Logistik | Rückgänge nach starkem Anstieg, stabile Nachfrage der Nutzer |
| Nahversorger | vergleichsweise stabil wegen langer Mietverträge |
| Grundstücke für Entwicklung | starke Rückgänge, weil Bau- und Finanzierungskosten zugleich steigen |
Die Einschätzung gibt allgemeine Tendenzen wieder; regional und je nach Objekt kann es deutliche Unterschiede geben.
Strategien für Verkäufer in Hochzinsphasen
- Käufer mit hohem Eigenkapitalanteil gezielt ansprechen, etwa Family Offices.
- Mietsteigerungspotenzial und Energieeffizienz belegen, weil sie die Rendite des Käufers verbessern.
- Bestehende günstige Finanzierungen prüfen: Lassen sie sich auf den Käufer übertragen?
- Verkäuferdarlehen oder Kaufpreisraten als Option erwägen, wenn der Käufer finanziell solide ist.
- Den Zeitpunkt prüfen: Muss jetzt verkauft werden, oder kann gewartet werden?
Das Wichtigste in Kürze
- Höhere Zinsen verteuern Finanzierungen und senken die Zahlungsbereitschaft.
- Investoren verlangen dann höhere Renditen, die Kaufpreisfaktoren sinken.
- Objekte mit langen, sicheren Mietverträgen reagieren weniger stark.
- Eigenkapitalstarke Käufer sind in Hochzinsphasen besonders wichtig.
Häufige Fragen zu Wie Zinsen Immobilienpreise beeinflussen
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttoanfangsrendite von 4 %.
Steigen die Preise automatisch, wenn die Zinsen sinken?
Nicht automatisch. Sinkende Zinsen verbessern die Finanzierung, aber auch Konjunktur, Mieten und Baukosten spielen eine Rolle.
Kann ein Käufer meinen alten Kredit übernehmen?
Manchmal, wenn die Bank zustimmt. Eine günstige Altfinanzierung kann für Käufer sehr attraktiv sein.