Was im LOI steht
- Kaufpreis oder Preisspanne und Zahlungsweise
- Umfang des Kaufs, zum Beispiel inklusive Stellplätzen oder Inventar
- Bedingungen wie Finanzierung, Gremienzustimmung oder Ergebnis der Due Diligence
- Zeitplan bis zur Beurkundung
- häufig eine Exklusivitätsphase, in der der Verkäufer mit keinem anderen Interessenten verhandelt
Wie verbindlich ist ein LOI?
Ein Grundstückskauf ist in Deutschland nur mit notarieller Beurkundung wirksam. Der LOI selbst verpflichtet deshalb in der Regel nicht zum Kauf. Verbindlich können aber einzelne Klauseln sein, etwa zur Vertraulichkeit oder Exklusivität.
Tipps für Verkäufer
Vergleichen Sie mehrere LOIs nicht nur nach dem Preis, sondern auch nach Bedingungen und Zeitplan. Eine lange Exklusivität ohne feste Fristen bindet Sie, ohne Sicherheit zu bieten. Bereiten Sie die Unterlagen vor, damit die Prüfung zügig läuft – unsere Unterlagen-Checkliste hilft dabei.
Typische Bausteine eines LOI
- Parteien: genaue Bezeichnung von Käufer und Verkäufer, bei Gesellschaften mit Vertretungsberechtigung.
- Objekt: Adresse, Grundbuchdaten und Umfang, etwa mit oder ohne Inventar und Stellplätze.
- Kaufpreis: Betrag, Zahlungsweise und gegebenenfalls Kaufpreisanpassungen.
- Struktur: Asset Deal oder Share Deal.
- Bedingungen: Due Diligence, Gremienzustimmung, Finanzierung.
- Zeitplan: Dauer der Prüfung, angestrebter Beurkundungstermin.
- Exklusivität: ob und wie lange der Verkäufer nicht mit anderen verhandelt.
- Kosten: wer Notar, Berater und Prüfung bezahlt.
- Vertraulichkeit und Rechtswahl: Verweis auf eine bestehende NDA, anwendbares Recht, Gerichtsstand.
Verbindliche und unverbindliche Teile
Ein LOI ist in der Regel als Absichtserklärung formuliert und begründet keine Pflicht, den Kaufvertrag abzuschließen. Für Grundstücksgeschäfte ist ohnehin die notarielle Beurkundung nötig. Einzelne Klauseln können aber ausdrücklich verbindlich sein: Vertraulichkeit, Exklusivität, Kostenregelung und Rechtswahl. Wird eine Exklusivität vereinbart und bricht der Verkäufer sie, können Schadensersatzansprüche entstehen. Achtung: Enthält ein LOI eine Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf oder eine erhebliche Vertragsstrafe für den Fall des Nichtabschlusses, kann er selbst beurkundungspflichtig sein und ohne Notar unwirksam.
Exklusivität klug vereinbaren
Käufer möchten vor teuren Prüfungen sicher sein, dass der Verkäufer nicht parallel weiterverhandelt. Verkäufer wiederum wollen nicht wochenlang blockiert sein, ohne dass sich der Käufer festlegt. Ein fairer Kompromiss ist eine kurze Exklusivität von vier bis acht Wochen, die endet, wenn der Käufer Fristen nicht einhält oder seinen Preis ohne sachlichen Grund senkt. Manche Verkäufer verlangen zusätzlich eine Kostenerstattung, falls der Käufer ohne wichtigen Grund abspringt.
Ein Beispiel für die Kernpunkte
| Punkt | Formulierung (vereinfacht) |
|---|---|
| Kaufpreis | 3.450.000 € für Grundstück und Gebäude, lastenfrei |
| Bedingungen | zufriedenstellende Due Diligence, Zustimmung des Investmentkomitees |
| Zeitplan | Prüfung sechs Wochen, Beurkundung innerhalb von zehn Wochen |
| Exklusivität | sechs Wochen ab Unterzeichnung |
| Kosten | jede Partei trägt ihre Berater, Notarkosten trägt der Käufer |
| Verbindlichkeit | nur Vertraulichkeit, Exklusivität und Kosten verbindlich |
Mehrere LOIs vergleichen
Wer mehrere Absichtserklärungen erhält, sollte sie nicht nur nach dem Preis vergleichen. Wichtig sind auch die Bedingungen: Ein LOI mit Finanzierungsvorbehalt und langer Prüfungszeit ist weniger wert als einer mit nachgewiesenem Eigenkapital und kurzem Zeitplan. Ebenso bedeutsam ist, wie viele Punkte der Käufer noch offen lässt. Je konkreter der LOI, desto geringer das Risiko späterer Nachverhandlungen – mehr dazu unter Kaufpreisverhandlung mit Investoren.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein LOI fasst die wichtigsten Eckpunkte vor der Due Diligence zusammen.
- Er ist meist unverbindlich, einzelne Klauseln können aber bindend sein.
- Verpflichtungen zum Kauf können eine notarielle Beurkundung erfordern.
- Exklusivität sollte kurz und an klare Bedingungen geknüpft sein.
Häufige Fehler beim LOI
- Zu viele offene Punkte, die später zu Nachverhandlungen führen.
- Keine klare Aussage zur Finanzierung oder zur Gremienzustimmung.
- Eine lange Exklusivität ohne Bedingungen für den Käufer.
- Unklare Formulierungen, ob einzelne Klauseln verbindlich sein sollen.
- Kaufpreis ohne Angabe, ob er lastenfrei, mit oder ohne Inventar gilt.
Ein kurzer Blick eines Anwalts auf den Entwurf kostet wenig und kann viel Ärger ersparen.
Häufige Fragen zu Letter of Intent beim Immobilienkauf
Muss ich einen LOI unterschreiben?
Nein. Oft gibt der Käufer ihn einseitig ab. Gegenzeichnen sollten Sie nur, wenn Sie mit Exklusivität und Bedingungen einverstanden sind.
Wer schreibt den LOI?
Meist der Käufer. Verkäufer können aber eine Vorlage vorgeben, um die Angebote vergleichbar zu machen.
Kann der Preis nach dem LOI noch sinken?
Ja, wenn die Prüfung neue Erkenntnisse bringt. Ein Käufer sollte Abschläge dann begründen.
Ist ein LOI dasselbe wie ein Kaufangebot?
Im Immobilienbereich werden die Begriffe oft ähnlich verwendet. Rechtlich bindend ist erst der notarielle Kaufvertrag.
Wie lange ist ein LOI gültig?
So lange, wie darin festgelegt. Üblich sind Fristen von einigen Wochen für Prüfung und Beurkundung.