Die wichtigsten Prüfpunkte
- Bonität und Erfahrung des Betreibers
- Pachtvertrag: Laufzeit, Höhe, Indexierung, Instandhaltung
- Belegungsquote und Pflegesätze
- bauliche Anforderungen der Landesheimgesetze, etwa Einzelzimmerquoten
- Ergebnisse von Prüfungen durch Heimaufsicht und Medizinischen Dienst
Wer kauft Pflegeheime?
Spezialisierte Healthcare-Investoren, Fonds und Versicherungen. Passende Käufer finden Sie in unserer Liste der Healthcare-Immobilieninvestoren.
Tipp
Klären Sie früh, ob die Gebäude den aktuellen landesrechtlichen Vorgaben entsprechen. Ein drohender Umbau senkt den Preis deutlich. Hintergründe im Beitrag Pflegeimmobilien als Kapitalanlage.
Wie Pflegeheime bewertet werden
Pflegeheime sind Betreiberimmobilien: Der Eigentümer vermietet oder verpachtet das Gebäude an einen Betreiber, der den Pflegebetrieb führt. Der Wert hängt daher in erster Linie von der Pacht und von der Qualität des Betreibers ab. Investoren prüfen, wie lange der Pachtvertrag noch läuft, ob die Pacht an einen Index gekoppelt ist und wie hoch der Anteil der Pacht an den Umsätzen des Betreibers ist.
Zusätzlich spielt das Gebäude eine große Rolle. Die Bundesländer haben in ihren Heimgesetzen Anforderungen festgelegt, etwa zum Anteil von Einzelzimmern. Häuser, die diese Vorgaben nicht erfüllen, müssen umgebaut werden – das kostet Geld und senkt den Kaufpreis.
Typische Prüfpunkte im Überblick
- Pachtvertrag: Laufzeit, Indexierung, Instandhaltungspflichten, Verlängerungsoptionen
- Betreiber: Größe, Erfahrung, wirtschaftliche Lage, Bewertungen der Heimaufsicht
- Gebäude: Baujahr, Einzelzimmerquote, Barrierefreiheit, Brandschutz
- Belegung: Auslastung der letzten Jahre, Wartelisten
- Standort: Bedarf in der Region, Wettbewerb durch andere Heime
Wie das Pachtmodell funktioniert, erklärt der Beitrag Pflegeimmobilien als Kapitalanlage.
Was den Verkauf erleichtert
Ein frühzeitiges Gespräch mit dem Betreiber zahlt sich aus. Viele Pachtverträge enthalten Zustimmungs- oder Informationsrechte, und ein Käufer möchte wissen, ob der Betreiber langfristig bleiben will. Eine gemeinsame Präsentation von Eigentümer und Betreiber schafft Vertrauen. Hilfreich sind außerdem aktuelle Gutachten zum baulichen Zustand und eine Übersicht der anstehenden Investitionen.
Fazit
Pflegeheime sind bei Healthcare-Investoren gefragt, wenn Betreiber, Pachtvertrag und Gebäude stimmen. Weil der Käuferkreis spezialisiert ist, lohnt sich die direkte Ansprache. Kontakte finden Sie in der Liste der Healthcare-Investoren.
Typische Käufergruppen
| Käufergruppe | Typisches Interesse |
|---|---|
| Spezialisierte Healthcare-Fonds | moderne Häuser mit großem Betreiber, lange Pacht |
| Versicherungen und Versorgungswerke | Core-Objekte in guter Lage, oft über Fonds |
| Family Offices | auch kleinere Häuser, flexiblere Prüfung |
| Betreiber selbst | Kauf des eigenen Standorts zur Sicherung des Betriebs |
| Projektentwickler | ältere Häuser mit Umbau- oder Erweiterungspotenzial |
Welche Gruppe passt, hängt vor allem von Größe, Zustand und Pachtvertrag ab.
Häufige Hindernisse und wie Sie sie lösen
Ein kurz auslaufender Pachtvertrag ist das häufigste Verkaufshindernis. Oft lässt sich mit dem Betreiber vor dem Verkauf eine Verlängerung verhandeln, etwa im Gegenzug für Modernisierungen. Ein zweites Thema sind Umbaupflichten nach Landesrecht: Wer belegen kann, dass das Haus die Vorgaben erfüllt oder ein genehmigtes Umbaukonzept besteht, nimmt Käufern eine große Unsicherheit.
Schließlich lohnt sich ein Blick auf die Pachthöhe im Verhältnis zu den Erlösen des Betreibers. Ist die Pacht zu hoch angesetzt, gilt sie als nicht nachhaltig – Käufer bewerten dann eine niedrigere, realistische Pacht.
Ablauf und Dauer
Der Verkauf eines Pflegeheims dauert meist länger als der eines Mehrfamilienhauses, weil Käufer Betreiber, Gebäude und Pachtvertrag gründlich prüfen. Rechnen Sie mit vier bis acht Monaten von der ersten Ansprache bis zum Notartermin. Ein vollständiger Datenraum mit Pachtvertrag, Betreiberunterlagen, Baugenehmigungen, Brandschutznachweisen und Berichten der Heimaufsicht beschleunigt den Prozess. Bei mehreren Heimen kann ein Paketverkauf sinnvoll sein – siehe Immobilienportfolio verkaufen.
Häufige Fragen zu Pflegeheim verkaufen
Kann ein Pflegeheim ohne Zustimmung des Betreibers verkauft werden?
Grundsätzlich ja, der Pachtvertrag geht auf den Käufer über. Manche Verträge enthalten aber Vorkaufs- oder Informationsrechte des Betreibers.
Muss der Betreiber dem Verkauf zustimmen?
Das hängt vom Pachtvertrag ab. Häufig gibt es Informations- oder Zustimmungsregelungen; der Vertrag geht beim Verkauf in der Regel auf den Käufer über.
Was passiert, wenn der Betreiber insolvent ist?
Dann sinkt der Wert erheblich, weil ein neuer Betreiber gefunden werden muss. Käufer kalkulieren in solchen Fällen hohe Abschläge.
Können auch kleinere Pflegeheime verkauft werden?
Ja, vor allem an Family Offices, regionale Investoren und Betreiber. Große Fonds suchen dagegen meist Häuser ab etwa 80 Plätzen.
Was bedeutet eine indexierte Pacht?
Die Pacht steigt in festen Abständen mit einem Preisindex, meist dem Verbraucherpreisindex. Für Investoren ist das ein Schutz vor Inflation.
Wer trägt bei Pflegeheimen die Instandhaltung?
Das regelt der Pachtvertrag. Häufig übernimmt der Betreiber die laufende Instandhaltung, während Dach, Fassade und tragende Teile beim Eigentümer bleiben.
Welche Rolle spielt die Heimaufsicht?
Ihre Prüfberichte zeigen, ob das Haus die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Käufer lesen sie, um bauliche oder organisatorische Mängel frühzeitig zu erkennen.